משכנתא - תכנון פיננסי לפני ותוך כדי

 

 

משכנתא - אם עוד לא לקחתם אותה, הרי שיש לכם את הזכות להימנות על חלק המיעוט בארצנו או שפשוט תיקחו אותה בקרוב.

למרות שמחקרים כלכליים רבים יוכיחו כי לקיחת משכנתא אינה כלל החלטה פיננסית נכונה בחלק מהמקרים, הרי שפיננסים לחוד ונורמות ופסיכולוגיה לחוד. מרבית משקי הבית בישראל מגיעים בשלב כזה או אחר ללקיחת המשכנתא ועפ"י הסקרים האחרונים, משק בית ישראלי מוציא בממוצע כ-30% מהכנסתו על החזרי המשכנתא. גם אם עוד נטלתם אותה ואתם מתגוררים בבית משלכם, אל תמהרו לחגוג, אולי תרצו לשדרג או שחס ושלום יגיעו ימים פחות טובים – מי יודע.

למרות שמדובר בדרך כלל בהחלטה הפיננסית הגדולה והמשמעותית ביותר בעבור משק הבית, הרי שרובנו לא מבצעים תכנון פיננסי מעמיק לפני נטילת המשכנתא תוך בחינה מעמיקה של  הצורה ודרך הביצוע הנכונה והמתאימה לנו ביותר ובמקרה הטוב עסוקים במיקח וממכר על עשירית האחוז מול מספר בנקים למשכנתאות (מבלי לזלזל בחשיבות פעולה זו).

גם אם כבר לקחתם משכנתא וגיליתם שהתכנון המקורי (שלרוב לא היה) אינו תואם את צורכיכם, עדיין אפשר לעשות משהו בשביל להתאימה לכם ולפעמים אף לבצע פעולות שיחסכו לכם סכומי כסף לא מבוטלים.

למרות שענף המשכנתאות הוא עולם ומלואו, אנסה להעיר מספר נקודות שחשוב שכולם יידעו ואולי ייעזרו בהם לבצע תכנון נכון יותר ואולי אף לחסוך כסף ע"י ביצוען.

 

 

בבואכם לקחת משכנתא, ההחלטה הראשונה כמובן מורכבת מגובה ההלוואה הנדרשת ומההחזר החודשי בו תוכלו לעמוד. (מומלץ מאוד שההחזר החודשי לא יגלוש מעבר לכשליש מסך הכנסותיכם).

לאחר שהחלטתם על גובה ההלוואה וההחזר החודשי, נסו לתכנן את תזרימי ההכנסות הצפויים לכם בשנים הקרובות (תוכניות חיסכון שמשתחררות, קרנות השתלמות, מתנה מההורים וכו'). השתדלו להתאים את נקודות היציאה לנקודות בהן אתם צופים שאולי תרצו להשתמש בהכנסות אלה לפירעון חלקי או מלא של המשכנתא ללא עמלת פירעון מוקדם כפי שיוסבר בהמשך.
נסו לתכנן את רמת ההוצאות שאתם צופים בשנים הקרובות. לדוגמא אם אתם זוג צעיר ללא ילדים הצופה כי רמת ההוצאה תגדל בשנים הקרובות בשל הרחבת המשפחה, שיקלו לקחת משכנתא במסלול "קרן שווה". במסלול זה סך ההחזר הולך ופוחת עם הזמן כשמרכיב הקרן בהחזר שווה לכל אורך חיי הלוואה.

ככלל, הבנקים למשכנתאות יציעו לכם את ברירות המחדל הטובות, הנוחות וכמובן הרווחיות להם. על כן מומלץ להשקיע קצת מזמנכם וללמוד מהן האפשרויות העומדות בפניכם. בקשו לשמוע מנציג הבנק את כל המסלולים המוצעים לכם ולימדו מהן ההשלכות להמשך של כל אחת מההצעות שקיבלתם.

נסו לבנות הלוואה גמישה שתאפשר ביצוע פעולות בעתיד מבלי לגרום לכם לנזקים כבדים.
מתלבטים באיזה מסלול לבחור? – ריבית קבועה, משתנה, פריים או דולר? אם עוד לא שיכנעו אתכם, שיקלו לבצע הלוואה המשולבת ממספר מסלולים. הלוואה משולבת שכזו יכולה להיות שילוב מצוין עבורכם של פיזור סיכונים מצד אחד והגדלת הגמישות מהצד השני.

בדקו מהי הלוואת הזכאות המגיעה לכם – במרבית המקרים כדאי לנצלה.  

 

לאחר שלמדתם קצת על שוק המשכנתאות, על האפשרויות העומדות בפניכם וגיבשתם לעצמכם את ההחלטה בדבר הרכב המשכנתא הרצוי לכם, צאו למלחמת המשא ומתן. ובמלחמה כמו במלחמה ובשוק המשכנתאות כמו בשוק. אל תחסכו בזמן, השתדלו לקבל הצעות מכמה שיותר בנקים ואל תסתפקו בהצעות טלפוניות או באתרי האינטרנט. לנציג הבנק בפגישה פנים אל פנים תהא בד"כ היכולת לתת לכם הצעה טובה יותר. אל תתביישו להראות שאתם מבינים ולשאול שאלות קשות. אם יש לכם קשרים, זה הזמן. ככל שעולים בסולם התפקידים כך עולה היכולת לתת לכם "הנחות מיוחדות". אל תתפתו במהרה למבצעים והישארו דבקים במסלול שהחלטתם שהוא המתאים לכם ביותר. המשא ומתן מתיש אך זיכרו שכל הפרש קטן בריבית שווה לכם הרבה כסף לטווח הארוך.

 

למדתם, בדקתם, נלחמתם ולקחתם את המשכנתא המיוחלת. אחרי כמה שנים אתם מגלים שלא הכל עובד לפי התוכניות שלכם. הריבית במשק ירדה בניגוד למה שחשבתם ואתם מרגישים "פראיירים", השתחררה לכם תוכנית חיסכון ו/או קרן השתלמות גדולה שאתם רוצים באמצעותם לצמצם את היקף המשכנתא, קיבלתם סיוע נוסף מההורים, השתנתה מהותית היקף הכנסתכם ואתם מעונינים לבצע שינויים. בשלב הזה הבנק נראה כמי שמערים קשיים. מודיעים לכם שמרבית הפעולות כלל אינן אפשריות ואם כן הרי שהן כרוכות בתשלום עמלות של אלפי שקלים. אם "תעיזו" לומר שאתם מעונינים להעביר את המשכנתא, כולה או חלקה, לבנק אחר, יאמרו לכם שזה כרוך בתהליך ארוך ומסורבל שלא ניתן לאשרו מראש. בשלב זה, רבים מאתנו פשוט מוותרים ולא מבצעים כל שינוי.

ביצוע שינויים במשכנתא לאחר לקיחתה אכן יכולים להיות מסובכים ובמיוחד אם לא תכננתם אותה כראוי אבל אל תרימו ידיים. בשלב הזה נדרשת בדיקה מקצועית של תנאי המשכנתא שלקחתם, עלויות ביצוע שינויים בה אל מול החיסכון האפשרי שינבע מהשינויים. ברבים מן המקרים יש מה לעשות ולהגיע לחיסכון משמעותי על פני חייה הנותרים של המשכנתא שלקחתם. אומנם מנגנון "עמלת הפירעון המוקדם" יכול להערים קשיים משמעותיים על הכדאיות הכלכלית בביצוע השינויים אך גם בו יש סייגים והנחות. על כן, מומלץ בשלב זה להיעזר בייעוץ מקצועי אובייקטיבי. לא כל פקידי הבנק מודעים לכלל הזכויות שלכם ולאפשרויות העומדות בפניכם ובודאי שלא יעניקו לכם ייעוץ אובייקטיבי באשר לפעולות שעליכם לעשות  שלרוב לא יעלו בקנה אחד עם האינטרסים של הבנק.

 

עמלת הפירעון המוקדם נועדה לצמצם את ההפסד הנגרם לבנק כתוצאה מהחזר הלוואות לפני מועד פירעונן כפי שסוכם בין הבנק ללקוח. בתקופת ירידה מתמשכת בריבית, עלול להיגרם לבנק הפסד כתוצאה מהפירעון המוקדם שכן הבנק אינו יכול לבצע פירעון מוקדם של מקורותיו שגויסו בריבית גבוהה ולזמן ארוך.

עמלת הפירעון המוקדם נקבעת בעיקרה ע"י חישוב ההפרש שבין הערך הנוכחי של התשלומים אותם חפץ הלקוח לפרוע בפירעון מוקדם עפ"י ריבית ההלוואה שלקח לבין אותו ערך נוכחי עפ"י הריבית הממוצעת במשק כפי שמפורסמת ע"י בנק ישראל. חישוב זה למעשה מפצה את הבנק על מלוא ההפסד שעלול להיגרם לו כתוצאה מהפירעון המוקדם. סכום העמלה יכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד (לדוגמא: אם לקחתם הלוואה בגובה 300,000 ₪ בריבית של 6% ונותרו לכם עוד 15 שנים לתשלום, גובה עמלת הפירעון המוקדם נכון להיום תעמוד על כ- 18,000 ₪ לפני הפחתות).

אכן נראה כי עמלה זו מונעת כל אפשרות לבצע שינויים במשכנתא שלקחתם. אולם, לפני שמרימים ידיים, חשוב לדעת  כמה עובדות שלא כולם יאמרו לכם:

עמלת הפירעון המוקדם אינה חלה על הלוואות זכאות והלוואות בריבית פריים. זה המקום לציין כי בשני סוגים אלה של הלוואות ניתן גם לבצע הקטנת מספר התשלומים שנותרו להלוואה (מותרת פעם אחת בחיי כל הלוואה). פעולה זו אינה ניתנת לביצוע בהלוואות עם ריבית קבועה.

בהלוואות בריבית צמודה משתנה, חישוב העמלה יבוצע עד למועד הקרוב של שינוי הריבית. מכאן שעל פירעון ביום שינוי הריבית לא תחול העמלה.

כשמדובר בהלוואה משלימה (הלוואה שניתנה בצמוד להלוואת זכאות) מגיעה לכם "הנחה" מגובה העמלה בשיעורים של 10, 20, 30 ו- 40 אחוזים מגובה העמלה באם חלפו שנה, שנתיים, שלוש וארבע שנים מיום לקיחת ההלוואה, בהתאמה.

כשמדובר בהלוואה רגילה (שאינה משלימה)  מגיעה לכם "הנחה" מגובה העמלה בשיעורים של 20 ו- 30 אחוזים מגובה העמלה באם חלפו שלוש או חמש שנים מיום לקיחת ההלוואה, בהתאמה.

עובדות אלה מלמדות כי הלוואת הזכאות זוכה להטבות מיוחדות על פני הלוואות אחרות בריבית קבועה ואף גוררת הטבות להלוואות האחרות הצמודות לה. לכן, מומלץ להסתייע בה (בכפוף לכדאיותה). הזכות ל"הנחה" בעמלת הפירעון המוקדם ביחד עם העובדה כי ניתן להשיג הלוואות חדשות "זולות" יותר מהריבית הממוצעת על פיה מבוצע חישוב העמלה עשויות להוביל למסקנה כי ביצוע שינויים במשכנתא היא בכל זאת פעולה כדאית במקרים מסוימים ולא צריך להתייאש מראש.

 

לסיום, משכנתא כאמור היא לרוב הפעולה הפיננסית המשמעותית ביותר בחייו של משק בית ישראלי טיפוסי. על כן, היא מחייבת תכנון מוקדם בכובד ראש ובדיקת כדאיותה גם במהלך חייה. נוכח ירידת הריבית המתמשכת בתקופה האחרונה, אנו נמצאים כעת בתקופה בה כל אחד צריך לבצע את התכנון הפיננסי של המשכנתא שלו בין אם כבר נלקחה ובין אם עומדים לקחתה.

 

בהצלחה !!!

 

 

מאמרים נוספים בנושא: